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房地產行業9月行業動態報告:降準帶來流動性邊際改善,看好龍頭房企配置價值
時間:2019-10-10 04:50

8月單月銷售面積同比增長5%,在基數較高的情況下仍表現出高增長,表現出較強的韌性,較前值增長4%。8月單月銷售金額同比繼續大增10%,增速較上月持平。由于商品房銷售面積同比在2018年7月是一個高點,之后快速下降,2019年下半年基數較低,隨著逐步進入低基數區間(2018年10月、11月商品房月銷售額同比分別為6%、9%),四季度銷售增速有望穩中有升。我們判斷全年銷售面積同比-2%左右。

    房地產投資雖回落但仍維持一定的韌性,雖然新開工持續下滑,施工略有走弱,但土地投資漸有起色,預計9月份之后開發投資仍將小幅度下行。綜合來講,在后續基數持續走高的背景下,土地購置費的進一步走弱和施工走弱仍將導致9月之后投資仍將繼續放緩。

    一線成交土地溢價率為0.69%,較上月下降了3.4個百分點,二線較上月下降7個百分點,三線溢價率略有回升,當月溢價率為6.62%/13.72%。雖然近期融資政策邊際松動,后續土地市場或隨之好轉,但是上半年土地市場低迷仍會影響四季度以后的開工和投資。

    房企融資端收緊,對具有融資優勢的房企影響有限。2019年上半年,房企海外債發行規模為455億美元,同比增長50%,幾乎達到2017年全年水平,并且占國內債券發行規模的90%。在海外債持續過熱的背景下,國家提出限制房企海外債發行用途的相關政策,對大規模及國企背景的房企的影響有限,但會加速中小房企退出市場。

    總體來看,8月份35個重點城市首套、二套房貸利率分別增長3bp,2bp,漲幅較上月均擴大1bp。在新LPR機制下,未來個人按揭貸款和房企開發貸價格或將提高。央行2019【16】號文指出10月8號起新發放的個人住房貸款需掛鉤LPR,當前首套房利率高于LPR62個bp,二套房平均利率高于LPR93個bp。9月6日央行宣布全面下調金融機構存款準備金率0.5個百分點,合計釋放長期資金9000億元,流動性環境得到了邊際改善。

    投資建議:集中度提升邏輯不變,龍頭房企能夠發揮融資、品牌及運營管理優勢,獲取更多高性價比的土地儲備。尤其在當前流動性邊際寬松的環境中,自身籌資能力強信用高的優質房企能夠大幅度受益。我們推薦業績確定性強,資源優勢明顯,市占率有較大提升空間的萬科A(000002),銷售增速高于行業平均,業績釋放較充分的陽光城(000671)。

    風險提示市場銷售超預期下行,政策調控加碼的風險。

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